Exploração rural: tipos de contratos agrários

Existem várias relações jurídicas entre os produtores rurais, seus parceiros, fornecedores, prestadores de serviços, arrendatários, compradores e outros, e cada uma dessas relações jurídicas corresponde a uma norma legal. Contudo, um alto percentual de produtores rurais, vinham mantendo essas relações de forma verbais, no entanto, com a alteração do disposto no art. 18 da Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, no art. 16 da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, e no art. 60 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, através da Instrução Normativa RFB 1848/2018, essas relações, que muitas vezes não estavam bem esclarecidas através de contratos escritos, precisam ser atualizadas com documentos, que provam a relação jurídica, inclusive, com clausulas regendo as condições contratuais.

Na maioria dos casos, vemos contratos de arrendamentos e comodatos, onde o dono da terra e o ocupante, trabalham de forma independente. O mais importante é explorar as condições permitidas em lei para que haja redução de custos para ambos. Quando há interesse de duas ou mais pessoas em estabelecer contratos de utilização de área ou de benfeitoria rural, deve lembrar que os contratos agrários devem conter a capacidade jurídica dos contraentes, licitude do objeto do contrato e sua forma que deve ser permitida ou não proibida.

Os contratos agrários que a lei reconhece, são o contrato de arrendamento e parceria, que tem como finalidade a posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário (que detêm a posse ou tem a livre administração do imóvel rural) e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, conforme está elencado na Lei n. 4.504 de 30/11/64 art. 92 e Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13.

A Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13, IV, dispõe que todos os contratos agrários rege-se pelas normas do presente regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos e qualquer estipulação contratual que contrariar estas normas, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.
Os contratos escritos deverão conter o lugar e data da assinatura do contrato, nome completo e endereço dos contratantes, características do arrendador e arrendatário ou do parceiro-outorgante e parceiro-outorgado, objeto do contrato, tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens, identificação do imóvel, como número de matrículas, CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural), CIB (cadastro imobiliário, brasileiro), descrição da gleba, enumeração das benfeitorias e demais bens e facilidades, prazo de duração e preço, foro do contrato, cláusulas obrigatórias do Regulamento e assinatura dos contratantes ou da pessoa a seu rogo e em alguns casos podendo exigir testemunhas idôneas e aval.

Quando não há contrato escrito, e vier acontecer questionamentos e dúvidas não resolvidas, as condições para sanar a questão será através de ajustes com as cláusulas obrigatórias estabelecidas no Regulamento do Estatuto da Terra e Direito Agrário Decreto n. 59.566/66.

Como saber qual a melhor espécie de contrato?

Para saber qual a melhor espécie de contrato, é interessante analisar as condições do próprio negócio, em relação à viabilidade, negociações financeiras, riscos para cada parte, responsabilidade de capitação de recursos e insumos, bem como distribuição de maquinários, uso de benfeitorias, entre outras condições.

Arrendamento

É o ato jurídico celebrado entre o proprietário (possuidor, usufrutuário ou arrendador), que cede o imóvel, no todo ou em parte, a outro (arrendatário), que nela explorará uma atividade econômica, por prazo certo ou não, e por certo preço, para a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.

Um contrato de arrendamento, pode ser para fins de agricultura, onde o objeto será o cultivo de espécie vegetal; pode ser para fins de pecuária, onde o objeto é a criação, recriação de gado,(bovino, eqüino, ovino e bubalino); pode ser agro-industrial, quando há beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais; pode ser de extração, quando o objeto é a extração de espécie florestais nativas, como extração de madeiras, a pesca, que é uma forma de extração do peixe; e ainda pode ser misto, quando explorar mais de uma dessas modalidades.

Independente do objeto do arrendamento, há direitos e deveres, tanto do arrendatário, quanto do arrendador, como por exemplo, ao arrendatário é assegurado pelo Estatuto da Terra, uma proteção de lhe auspiciar um crescimento social e econômico.

Os direitos do arrendatário são: a preferências na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros; irrenunciabilidade dos direitos garantidos por lei e indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo permanecer no imóvel e dele usufruir enquanto não for indenizado. Também são indenizáveis as voluptuárias, desde que autorizados anteriormente pelo arrendador.

Os deveres do arrendatário são: pagar pontualmente o valor do arrendamento as obrigações trabalhistas e previdenciárias; conservar o imóvel, assim como o recebeu; preservar a fauna, a flora e os mananciais hídricos; manter o imóvel livre de invasões e turbações e devolver os bens recebidos, assim como os recebeu e se houver animais, deverá devolver no mesmo número, espécie e valor, conforme o Decreto n. 5.9566/66, artigo 43.

Algo importante na estrutura do contrato de arrendamento é o prazo do contrato, que de acordo com lei:

O prazo mínimo legal para arrendamento pecuário para criação de gado é de cinco anos, mas quando se tratar de engorda o prazo mínimo é de três anos;
O prazo mínimo legal para arrendamento agrícola é de três anos;

Se o prazo for indeterminado para o arrendamento pecuário e agrícola, o prazo deverá ser de três anos, conforme previsão legal do Estatuto da Terra, sendo oportunizado ao arrendatário a colheita, mas se o arrendatário renunciar, por se tratar de direito público indisponível, poderá pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.

Tão importante quanto ao prazo de arrendamento é a clareza sobre as formas e condições de extinção ou encerramento do Arrendamento, de acordo com o Decreto nº 56.566/66, art 26, um contrato de arrendamento pode se extinguir, pelas seguintes situações:

pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
pela retomada;
pela aquisição de gleba arrendada, pelo arrendatário;
pelo distrato ou rescisão do contrato;
por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;
por sentença judicial irrecorrível;
pela perda do imóvel rural;
pela desapropriação parcial ou total do imóvel rural e
por qualquer outra causa prevista na lei.

O arrendador, que é o dono da terra, aquele que cede ou aluga o imóvel rural, juntamente com seu conjugue, pode dar as condições que lhes satisfaz na relação jurídica em qualquer das situações. Inclusive podendo dar o direito para o arrendatário, que é aquele que recebe o imóvel rural para cultivar, juntamente com sua família, o direito de subarrendar, ou seja, transferir a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.

Parceria rural

É o contrato agrário celebrado entre o parceiro-outorgante (proprietário ou usufrutuário do bem), que cede ao parceiro-outorgado, por tempo determinado ou não, o uso específico do imóvel rural, incluindo ou não as benfeitorias, outros bens ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercido a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista, e/ou lhe entregue animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos (caso fortuito ou força maior) do empreendimento rural e dos frutos e produtos ou lucros havidos, conforme previsão e percentuais da lei (art. 96, VI do Estatuto da Terra), no qual o parceiro-outorgado que participará do empreendimento com a sua mão-de-obra em sentido amplo. É comum o parceiro-outorgado participar com o conjunto familiar.

Assim como o contrato de arrendamento o contrato de parceria também objetivos de acordo com seus fins, podendo ser:

Parceria agrícola: quando o objeto da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, com a finalidade de se exercer atividade de produção vegetal;
Parceria pecuária: quando a finalidade da cessão for de animais para cria, recria, invernagem ou engorda;
Parceria agro-industrial: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou maquinaria e implementos com o objetivo de ser exercida atividade de transformação do produto agrícola, pecuário ou florestal;
Parceria extrativa: quando a finalidade da cessão for o uso do imóvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou animais de qualquer espécie com o objetivo de ser exercida atividade extrativa de produto agrícola, animal ou florestal e
Parceria mista: quando a finalidade da cessão abranger mais de uma das modalidades de parceria rural.

Em relação aos prazos para a parceria rural, eles são os mesmos utilizados e permitidos nos contratos de arrendamento, já em relação ao pagamento há uma diferença muito grande, pois, enquanto que o contrato de arrendamento é determinado um valor de pagamento pelo uso do imóvel, no contrato de parceria rural o pagamento é calculado em % pela divisão dos frutos produzidos no imóvel, sempre obedecendo as porcentagens estabelecida em lei, da seguinte maneira a favor do parceiro outorgante:

10 %, quando ele concorrer só com a terra-nua;
20%, quando ele concorrer com a terra preparada e a moradia;
30%, caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
50%, caso concorra com a terra preparada, a moradia, o conjunto básico de benfeitorias acima referido e mais as máquinas e implementos agrícolas, sementes, animais de tração, e na parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50%, do número total de cabeças objeto de parceria e
75%, nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior da 25%, do rebanho e onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5%, por animal vendido.

O parceiro-outorgante pode cobrar do parceiro-outorgado pelo preço de custo o valor dos fertilizantes, vacinas, medicamentos e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação deste. Se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro, fica descaracterizada a parceria agrícola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim, à legislação trabalhista.

As características da Parceria Rural, é bem diferente do Contrato de Arrendamento, porque enquanto no Contrato de Arrendamento o arrendatário trabalha de forma independente do arrendador, mediante carta de anuência para isso, na Parceria Rural, não há independência.

Sendo que se um não cumprir suas obrigações contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial e extrajudicial, que se não for purgada no prazo, gerará rescisão do contrato agrário. E se a inadimplência for do parceiro-outorgado ou arrendatário, a ação que deve ser proposta é o despejo (podendo o arrendatário indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado). Mas se a culpa for do parceiro-outorgante ou arrendador, poderá ser aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos.

Tanto para o contrato de arrendamento, quanto para o contrato de parceria, as benfeitorias existentes no imóvel e necessária para a execução da atividade, devem ser conservadas pelo arrendatário ou parceiro outorgado, porém ele se for necessário construir novas benfeitorias, é necessário que o arrendatário ou parceiro-outorgado notifique o arrendador ou parceiro-outorgante antes de realizar, mas se este não autorizar, e as danificações puderem comprometer o uso normal do imóvel, poderá o arrendatário ou parceiro-outo

rgado, mediante três orçamentos, notas ficais e recibos, para que em seguida, postular através de via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento do aluguel.
As benfeitorias úteis só serão indenizadas se houver prévia autorização do arrendador ou parceiro-outorgante para que o arrendatário ou parceiro-outorgado possa executá-las. Se autorizadas darão ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovados.

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo arrendatário ou parceiro-outorgado, mesmo que não autorizadas pelo arrendador ou parceiro-outorgante, são indenizáveis e dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado, de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo arrendador ou parceiro-outorgante, salvo se do contrato constar renúncia pelo arrendatário ou parceiro-outorgado.
Já as benfeitorias voluptuárias não dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado de reter o imóvel.

De acordo com a Lei, existem três tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imóvel rural:

Benfeitoria necessária: são as benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel rural ou que evitem que ele se deteriore. São exemplos deste tipo de benfeitoria o reparo de um telhado, infiltrações etc., pois conservam o imóvel e evita sua deterioração.
Benfeitoria útil: são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. São exemplos deste tipo de benfeitoria a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora etc., pois tornam o imóvel rural mais confortável e seguro ou ampliam a sua utilidade e
Benfeitoria voluptuária: são as obras que tornam o imóvel mais bonito ou agradável, ou seja, são de mero deleite ou recreio, não o aumentam nem facilita o uso do imóvel rural, mesmo que seja de elevado valor. São exemplos às obras de jardinagem, decorações, etc.

É importante lembrar que, qualquer contrato de relações jurídicas deve ter publicidade, principalmente nas situações agrárias, tendo como relevâncias, longos prazos e responsabilidades que ultrapassam de ano para outro, sem falar do risco fornecido pelo próprio tipo de atividade em relação as incertezas de produtividade e preços de mercado. Por isso é aconselhável registrar esses contratos junto ao Cartório de registro de títulos e documentos no local do imóvel, acompanhado do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA, comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) e da Certidão Negativa do IBAMA, com a finalidade de que terceiros interessados não aleguem desconhecimento da avença e tampouco, boa-fé.

Seguindo essas informações os produtores rurais poderão ter mais segurança na atividade em áreas de terceiros, e dessa forma fornecer segurança, para seus fornecedores e clientes, em relação a estrutura que se tem, e ainda reduz consideravelmente os custos de tributação, pelo fato de poder alocar corretamente os custos e as receitas da atividade, conforme estabelecida em contrato.

Fonte: Assessoria Sucote.