STJ: valores de ITBI e cartório

Recentemente, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgando recurso ajuizado pela prefeita de São Paulo, decidiu por unanimidade que o valor do imóvel lançado nas transações de vendas é que deve servir de referência para cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e não os valores colhidos para confecção de carnês do Imposto sobre Propriedade e Territorial Urbana (IPTU), tributo recolhido pelas prefeituras.

A decisão coloca fim à insegurança e ainda estabelece que o valor de mercado do imóvel deve ser aplicado em outros processos que tratam do mesmo processo. Agora, a forma de apuração do valor venal do imóvel e a respectiva modalidade de lançamento são distintas.

A questão pendente com a nova diretriz, é saber se os valores tributáveis ficam reduzidos também dos emolumentos, afinal de contas, a tabela definida, pelo menos em Mato Grosso, incide sobre o valor mais alto, seja no valor declarado ou valor venal do imóvel.

O cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de IPTU, segue critérios definidos na planta genérica de valores aprovada em leis municipais, variando de cidade para cidade, obedecendo quesitos como localização, benfeitorias urbanas e dimensões do imóvel.

E quando o imóvel eventualmente não constar da planta genérica de valores definida em lei municipal, a base de cálculo do IPTU pode ser mensurada por arbitramento, observado o prévio contraditório com o contribuinte, a teor do artigo 148 do Código Tributário Nacional, CTN.

Ao lado das novas regras impostas pela justiça, o cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de ITBI não deve ser como base de cálculo, seguindo o entendimento que considera o preço ajustado entre as partes, pois se trata de um negócio jurídico que é uma declaração do valor feita pelo contribuinte – lançamento por declaração – e que tende a se aproximar ao valor do mercado.

De toda e quaisquer formas, abrem-se situações em que o valor do imóvel poderá ser diferente em relação aos dois tributos. O IPTU se mantém fixo conforme as plantas genéricas municipais, fica flexível conforme apuração do valor mercadológico do bem.

Em algumas situações, as variações de valores podem ser além do valor venal ou muito abaixo do valor venal.

No lançamento por declaração do contribuinte, celebrado o contrato de compra e venda de imóvel com preço definido, conforme o STJ, o fisco realiza o lançamento de ofício com base na venda.

Todavia, a discussão ainda não está encerrada. Afinal de contas, há entendimentos em que a cobrança de ITBI deve seguir a fórmula do cálculo retroativo, para casos em que as transações e pagamentos já se materializaram mesmo durante a tramitação do processo até o julgamento do STJ.

Invariavelmente, é um grande avanço para corrigir um tema que vinha sendo cobrado de forma equivocada e que irá refletir no poder de compra da sociedade.

Com: Mídia News.